从不二情书看美国房产投资

“您老有钱，一亿的庄园有马场停机坪森林人工湖；您老没钱，15 万的小公寓有全套带装修社区游泳池免费烧烤炉。话说萝卜白菜总有一款为你所爱。十年中美签证来去方便，平时您国内上班挣钱，房子在这儿出租挣钱，15 万小公寓一个月1500 美金租金，您一年来一趟，度假顺带收钱，既做着房东又追求着人生，何乐而不为呢……”

最近热映的《北京楼盘遇上西雅图之不二情书》影片中，吴秀波饰演在美国洛杉矶打拼的房产经纪人罗大牛，主要工作就是带中国人看房。在电影开头，罗大牛带中国看房团到洛杉矶看房时如是介绍，并称买断美国是不二选择。在人民币贬值的大趋势，国内大量房产及移民中介纷纷借势营销，向国内高净值人士推荐海外房产特别是美国房产。

而最近亚洲协会的一组数据也显示，中国人2015 年在国外住宅类投资分布中，美国以296 亿美元，占据了60% 比重，占海外投资者在美购买住宅总额的27.5%，美国房产似乎已经成为当今国人海外投资的“不二情书”。

那么，投资海外房产真如罗大牛们所言那么美好吗? 实际情况如何呢？

只是看起来很美

“罗大牛的讲法肯定不是专业观点，很多因素都没有考虑进去，忽悠而已。真正做海外房产投资是比较严肃的，要考虑很多因素。”对于影片中对美国房产的介绍，慧金源资本董事总经理兼投资总监包强如是说。

他表示，近年来中国人海外买房热，大部分是出于全球资配置的目的，小部分是因为留学或移民的自住型需求。

从资产配置的角度，包强表示，中国高净值人群对资产配置的理解是不全面的，他们往往喜欢把资产放在可以摸得着的地方，即热衷于做很多房产投资。他们在向海外配资资产的时候，也习惯于复制国内的资产配置思路。事实上，从标准普尔家庭资产象限图来看，把家庭资产分成四个不同作用和投资渠道的账户，按照固定合理的比例进行分配才能保证家庭资产持续、稳健的增长。这四个象限分别是“要花的钱”、“保命的钱”、“保本升值的钱”、“生钱的钱”，其中房产投资被划分在高风险高收益的第四象限，即“生钱的钱”，包括股票、基金、房产、企业等投资，一般占家庭资产的40%。“中国人仅在房产领域的投资占比就远远超过40%，一般至少占家庭资产的70% 以上。

包强提到，美国房地产在金融危机以后，个别地区表现还不错，是由于美国实行量化宽松、低利率的环境、美联储支持房地产债券等多个原因造成的。但从去年年底开始，美国开始进入加息周期，美联储的资产负债表基本上见顶了，未来会在一定程度上缩减它的资产负债表，这对整个房地产是负面影响。“从宏观角度来说，目前这个时机，继续对美国房地产保持乐观是不太谨慎的。中国买家去美国买房，如果是出于资产配置目的的房产投资，就需要慎重考虑。若是移民或留学的自住型购房，则问题不大，找适合小孩念书或者自己喜欢的社区就行。”

撇开资产配置均衡的因素，仅从资产本身的投资价值来看。包强表示，“中国人投资美国房地产，往往看到回报而忽略很多成本。综合各种成本考虑以后，做海外房产投资，也不见得是一个非常理想的配置方式。”

他指出，美国房地产的买卖成本是很高的，一般情况下交易中介费达到6%，即使现在有一些互联的解决方案，中介费也要达到3% 左右。此外，还有律师费、持有成本。“美国房产的物业税相当高，大概在评估价值的1% 上下，这是每年要交的。如果买大城市的公寓，还有非常高的物业管理费。如果是买别墅，可能没有太多的物业管理费，但燃气费以及各种维修费用也很高。”

中建投资本管理有限公司董事总经理杨崇艺则表示，罗大牛介绍的状况是存在的，美国一线城市房价比较高，二三线城市房价比较低，而且人口少，环境确实不错。他举例，一个朋友2012 年在美国经济相对落后的南卡列罗那州省会城市，只花12 万美元就买到四个足球场大小的土地，而且房子就在一所大学附近。值得注意的，房价低并不意味着升值空间大。很多房子几十年都是一个价。“那套房子30 年前就是这个价格。在国外买房幻想重现‘中国式’暴涨几乎是不可能的，美国人租房是刚性需求，买房不是，房价低于国内而租金远高于国内的情况较多。美国很多房子有居住价值，租金回报比较稳定。”

不过，杨崇艺提到，中国人多的地方，目前只要有华人居住的地方，房价就涨的很快，跟国内房__产市场很像，只是涨幅没有那么夸张。

此房非彼房

影片中罗大牛给客户王太太推荐洛杉矶华人区的教育房。罗大牛对其介绍说，“教育房历来保值升值，这点中美一样。”

“房”在中国代表了小孩能就读中国頂尖学校的入场券。对于许多送孩子出国留学的家庭来说，海外置业的主要目的就是在于让子女能接受国际教育，入读世界闻名的学校，学有所成。

包强介绍，在国外并没有“房”的概念，这个提法是国内一些海外房产中介或国外房产经纪人根据国人买房思维进行的营销炒作。“和中国一样，美国的公立学校也是实行就近入学的方式，美国市政府或郡政府将辖区划分成不同区块，划分具体到每一条街、每一个门牌号，和行政区没有直接关系。值得注意的是，不同于中国优质学校都是公立的，美国大部分优质学校都是私立的。而中国留学生大部分是进私立学校就读。这意味着拥有一套海外‘房’并不一定就能让儿女进入海外最顶尖的学校。”

不过，杨崇艺补充道，中国人青睐的名校附近房产，房价上涨的可能较大。“每个离华人区比较近的地方都有好的学校，都是华人比较喜欢去的地方，接送小孩上学比较方便。这些房子出售出租都比较方便，流动性较好，空置率也会相对较低，房产相对保值的。影片中提到的尔湾就是有着众多学校的一个华人区，这两年房价涨得很厉害。但这些房子主要是在中国人圈子里炒，往往是前面的人赚后面的钱。”

优先考虑一线城市

“中国的中产以上人士对房地产的配置肯定是太多了。他们对海外房产投资也过于激进。在当前低利率环境下，房产投资不见得是最优方案，海外保险、海外债券基金、私募股权基金等都是可以考虑的投资方向。即便偏爱房产类资产，也并不一定就要直接购买房地产，可以选择其他配置房地产的方式，比如REITs，可以分散投资到各个区域各类物业，流动性也不错，比大部分中国投资者单纯买住宅投资的效果可能更好。”包强对海外房地产投资持比较谨慎的观点。

不过，他也表示，中国一线城市的房价已经很高了，从绝对价值来说，在美国地区的房价比中国便宜。对于想要海外置业的高净值人士，他建议，投资型需求可以优先考虑购买流动性会比较好的大城市公寓，自主性投资取决于个人的居住爱好或者是小孩将来会就读的学校，但要提前请当地的机构做好尽职调查，了解周边环境和房子历史，以免出现不必要的麻烦。

杨崇艺则建议，投资者海外置业可配置强势货币的国家，包括美国、英国、澳大利亚、加拿大等热门区域。就美国房产市场而言，投资于一线城市，尤其是投华人区，是不错的选择。

不过，他提醒到，在进行房产交易时，不要完全听经纪人忽悠，持有税、物业费、维修成本等账要算清楚，各方面的合同要看的很仔细，一定要请当地正规律师事务所参与，保证房产交易在法律上没有瑕疵。此外，购房前还须先了解当地的政策环境，更要运用互联查询当地的真实房价，以免导致投资失利。