楼市调控进入新阶段

我始终认定“325”新政实际上仍是政策救市的一部分，毕竟北上广深占整体楼市总量有限土地面积占全国0.34%，人口占5%，因此房地产宏观调控的方向并未发生本质变化，只是进入新的阶段与进程罢了。

上海楼盘“沪九条”出台迄今早已满月，从最直观的房屋成交量与价位变化数据来看，将“325”新政称之为“楼市震感弹”，绝不为过。

上海房价阶段性见顶

有关数据显示，在“沪九条”出台的前25天，上海新房日均成交606套，后25天日均成交量锐减至269套，腰斩有余-55.61%，成交均价则从新政前的3.34万元/平方米，滑落至3.22万元/平方米，降幅达4%，甚至一度4月11日至17日跌破3万元/平方米，而此前周均价已连续半年高于3万元/平方米，说明购房意愿在新政的调控下，受到严重冲击。

上海财经大学开展的一季度上海消费者调研亦凸显此一残酷现象——21.3%的受访者认为未来半年“购房时机好”，认为“购房时机差”的受访者占比高达66.8%。

“325”新政的厉害之处，是它从供需角度、层面“一手软，一手硬”，既压制需求也放大供求，让开发商眼中原本无处不在的有意购房者，成为“看得到、吃不到”的天鹅肉，从而改变“卖方持屋惜售，买方持币求购”的市场格局，引导已“脱离地球表面”的房价回归理性。

“330”新政扭转市场预期

有人大惑不解，在当前经济形势仍在持续探底的窘境下，何以上海与深圳楼盘出如此重手打压楼市？难道宏观调控的方向已发生本质性变化？在我看来，非也，“325”新政的思路与逻辑，事实上是“一脉相承”，仍是“救市”之组成部分。

仔细加以推敲会发现，本轮总计七波的调控始于2014年下半年，当时原本执行限购的“直辖市、省会城市、计划单列市”，由于买气低迷纷纷解除限购，但市场并不买账早在2012年我就预言“限购松绑日，楼市崩盘时”，使第一波救市措施以失败告终。紧接着中央开始介入，推出至关重要的“930”新政，针对二套房认定标准放宽的限购、限贷调整及再次降息，乃至各地发布购房补贴措施与再次降准。第四波则是以鼓励改善型需求进场的2015年“330”新政出台为主轴，彻底扭转消费者预期。

“分城施策”针对性强

此际，原本同样奄奄一息的一线城市开始展现蓬勃生机，价量呈齐扬态势，再配合8月前后的松绑限外令一线城市除外、降准降息、二套房公积金贷款松绑，从第三季开始更是一发不可收拾，尤其深圳、上海一马当先，领跑全国楼市，进而带动部分二线城市如：南京楼盘、杭州楼盘、合肥楼盘、厦门楼盘……等地楼市春意盎然。一直到2016年2～3月，中央仍推出包括：不限购城市调降契税、首套房最低首付降至两成，及公积金存款利率由活期改为定存与降准。至此，央行已降息、降准各6次包含2014年11月22日。

紧接着是3月两会，政府工作报告当中提出“分城施策”其实以往已多次提及及“营改增”，楼市买气在“首付贷”等配资的支持下，已显“失控”的上海与深圳，重拾限购、限贷之辣手武器，使一线城市楼市走势预期重现逆转。

透过以上分析不难梳理本轮调控之三部曲。

比价→溢出→驱赶之调控三招

首先是2014年9月30日，“拉抬”一线城市为主，以“比价”效应引导部分可选择地区之买气流向二线城市；2015年3月30日至2015年8月30日，“拉抬”二线城市为主，以“溢出”效应使部分不具备在一二线城市购房能力的消费者，开始向部分三线城市转移，2015年8月30日至2016年3月24日，干脆关闭买气正盛的上海、深圳等一线及部分二线城市，形成“驱赶”效应，将忧虑通胀的买气推挤至库存压力沉重的三四线城市购房。

综上，是我始终认定“325”新政实际上仍是政策救市的一部分第七轮，毕竟北上广深占整体楼市总量有限土地面积占全国0.34%，人口占5%，因此房地产宏观调控的方向並未发生本质变化，只是进入新的阶段与进程罢了。至于成效？只能另说另讲了。