龙湖的商业地产观：这不是件高大上的事

2003年栽下的一颗幼苗，如今已经绿树成荫。用集团CEO邵明晓的话，十几年后龙湖在商业方面的成就，正在兑现早前对于股东的承诺。

观点地产 近日，龙湖地产发布了2015年度业绩报告。期内集团合同销售额达545.4亿元，较上年增长11.2%。营业额为474.2亿元，其中投资性物业收入增长61.5%至14.2亿元剔除营业税前为15.0亿元。

归属于股东溢利为89.9亿元，减除少数股东权益及评估增值影响后之核心溢利为69.5亿元，同比增长5.1%，归属于股东的核心净利润率为14.6%。分红比例提升5个百分点至核心净利润的30%。

2003年栽下的一颗幼苗，如今已经绿树成荫。用集团CEO邵明晓的话，十几年后龙湖在商业方面的成就，正在兑现早前对于股东的承诺。

2015年下半年，杭州楼盘金沙天街、成都金楠天街开业，此举意味着龙湖商业实现全国化布局。至年底，已开业商场面积近150万平方米，整体出租率达95.9%。另外，2015年租金总额15.0亿元，扣除营业税后的租金收入14.2亿元，较2014年上升61.5%。

一位接近龙湖的人士表示，过去行业内对持有商业不看好，但受到冲击最大的实际是百货公司，不是专卖店和体验业态。现在龙湖希望有更多目的性消费的服务业进来，觉得这是未来的机会，大家不看好的时候，龙湖可能会积极关注并适时引入和占领这些城市空间。

就在数日前的2015年业绩会上，邵明晓亦表示，做商业不是特别高大上的事情，相反这是一个非常辛苦的、持续改进的、做好服务的、不断研究客户的生意。

收割商业红利

商业地产虽然属于传统行业的范畴，龙湖却带着一股“做出未来企业”的劲头在深耕。从2003年开启的道路，十几年后收割红利成为顺理成章的事情。

据龙湖地产测算，至2017年商业部分的租金可达25亿-30亿元。标准普尔去年底也指出，龙湖努力在未来12-24个月内显著增加经常性租金收入，并在未来3-4年内将投资性房地产的建筑面积增加2倍多。未来2年龙湖地产经常性租金收入的增加将能够覆盖其大部分总利息费用，预计这一覆盖比率2016年将达60%-70%。

同时，商业板块的毛利率较高，龙湖预期这一数字会稳定在70%左右，这将极有利于稳定集团的毛利水平。

未来，龙湖仍将坚持投资以天街系为主体的购物中心。北京楼盘时代天街和上海楼盘虹桥天街将于2016年开业，2017年苏州楼盘时代天街、杭州滨江天街则会在2017年开业，2018年则有常州楼盘龙城天街和上海北城天街陆续进入开业状态。

事实上，在过去的一年中，已有不少知名商业地产商，因为投资物业公平值重估值大幅下降而拖累公司利润，这在一定程度上也反映了时下投资物业的市场行情。然而与同行相比，开业商场面积近150万平方米的龙湖地产该项数据仍能保持稳步增值，达到24.4亿元。

据了解，过去几年龙湖均保持每年回款10%作为上限投入商业，近三年来，在商业地产领域投入大概140亿元。

分析人士指出，“从长远的角度来看，商业整体的产值到第二个周期即六七年以后会显现，甚至第三个周期以后，战略价值会逐步提升，因为那时候不需要再投入了，盈利会不断地产生，龙湖看得更远一点。”

龙湖商业逻辑

就在半年前，邵明晓抛出商业“调汤论”。其指出，“新商场尽管前期清晰定位，餐饮、零售、体验类业态存有大刻度，但空间调整就像调一碗汤，要不断用各种料去试。”此次，邵明晓在业绩会上又强调，做商业是一个有挑战的事情，龙湖在这方面是非常小心谨慎的。

“在布局和选址上，我们比做住宅还要小心。龙湖曾经表示做住宅有24个城市是可以做的，反而做商业，我们现在只在北京、上海、苏州、杭州、成都、重庆楼盘、西安楼盘做，所以选择城市是非常关键的。这是第一重要的事情。”

其次在选址上，龙湖一直在选的就是一些组团的核心地铁上盖、人口密集区，对周边的人口调研做得也比较充分。而在定位上，龙湖的商业侧重中端家庭，现在来看也是符合大的消费潮流。

分析人士表示，杭州龙湖金沙天街的区位就属于非常好的口岸，尽管不是特别主城，但是周围有六七十万人口，也是一个中心，那里的运营效果就非常好。

至于团队，自从2003年第一个天街开业，龙湖已经累积了一定的商业人才厚度。换个角度来看，龙湖目前有17个商场，未来一年开两三个。“从管理团队的能力以及这种扩张节奏来讲，都属于比较恰当的。所以也就做成了现在这个样子”。上述人士对观点地产新媒体分析称。

据了解，龙湖商业的收入增长主要包含两部分。一部分是单店稳定增长。以重庆北城天街为例，一般情况下，一个成熟的购物中心每年保持7%-8%的增长就是一个不错的成绩了，而北城天街依然能够保持两位数的增长。

另一个增长来源则是属于部分店面经营上升、销售拉升。据了解，目前龙湖总体的租金结构中，80%来自于固定租金，另外20%来自于抽成。

接近龙湖的人士指出，商业不太适合大规模的标准化复制，所以龙湖的每个天街定位基本上相对一致，但是在空间上包括在布局上，很多店都是做差异化。从这个角度讲，商业确实是需要持续改进、不断研究客户的生意。